Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation en France sont soumis à une déclaration obligatoire des biens immobiliers auprès de l’administration fiscale. Particuliers, SCI, indivisaires, bailleurs professionnels : personne n’y échappe. En 2026, la période de clémence est définitivement terminée : les amendes de 150 € par local s’appliquent désormais pleinement. Voici ce que dit la loi, qui est concerné, comment procéder — et surtout, les pièges à éviter si vous êtes propriétaire de plusieurs biens ou gestionnaire d’une société civile immobilière.
Pourquoi cette déclaration a-t-elle été créée ?
Le contexte : la suppression de la taxe d’habitation
La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales — actée par la loi de finances pour 2020 — a créé un angle mort fiscal majeur. L’administration ne pouvait plus distinguer automatiquement une résidence principale (exonérée) d’une résidence secondaire ou d’un logement vacant (toujours taxables). Pour combler ce vide, le législateur a instauré, via la loi de finances pour 2019, une nouvelle obligation déclarative codifiée à l’article 1418 du Code général des impôts (CGI).
Son objectif est double :
- Identifier les biens soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
- Fiabiliser les données du parc immobilier français — 34 millions de propriétaires sont concernés pour un total de 71,4 millions de locaux selon la DGFiP.
Une entrée en vigueur progressive, des sanctions désormais réelles
En 2023, 2024 et 2025, l’administration fiscale a adopté une posture pédagogique : aucune pénalité n’a été appliquée, même en cas d’oubli. Ce temps de grâce est définitivement terminé. Après trois ans de transition, la DGFiP applique désormais pleinement les amendes prévues à l’article 1770 terdecies du CGI pour tout manquement constaté à compter de 2026.
Qui est concerné par la déclaration obligatoire ?
Les propriétaires au sens large
La loi vise tous les titulaires d’un droit réel sur un bien immobilier à usage d’habitation situé en France, quelle que soit leur résidence (France ou étranger) :
- Propriétaires occupants (résidence principale ou secondaire)
- Propriétaires bailleurs (location nue, meublée, saisonnière, logement social, usage professionnel)
- Usufruitiers (c’est l’usufruitier, et non le nu-propriétaire, qui est tenu de déclarer)
- Propriétaires indivis (une seule déclaration par bien suffit, celle d’un seul coindivisaire)
- Sociétés civiles immobilières (SCI) et autres personnes morales — une seule déclaration par bien est requise
Attention, gérants de SCI : la déclaration ne s’effectue pas depuis l’espace particulier des associés, mais depuis l’espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr. L’ouverture de cet espace peut prendre plusieurs semaines — ne vous y prenez pas à la dernière minute.
Ce qui est exclu du champ de l’obligation
Certains biens ne sont pas concernés par cette déclaration :
- Les terrains nus (sans construction à usage d’habitation)
- Les parkings et caves non rattachés à un logement
- Les locaux à usage exclusivement professionnel
- Les biens en état futur d’achèvement (VEFA) non encore livrés
- Les parts de SCPI (elles n’entrent pas dans le dispositif)
- Les nu-propriétaires dans le cadre d’un démembrement de propriété (ils ne déclarent pas ; l’usufruitier le fait)
Ce que vous devez déclarer concrètement
Les informations obligatoires par bien
Pour chaque logement concerné, le propriétaire doit renseigner :
- L’adresse et la surface du bien
- La nature de l’occupation : résidence principale, résidence secondaire, logement vacant, mise à disposition gratuite ou location
- Le type de bail le cas échéant : nu, meublé, saisonnier, loi de 1948, logement social, usage professionnel
- L’identité des occupants en titre et les dates de début et fin d’occupation (sauf locations saisonnières)
Les obligations spécifiques aux bailleurs professionnels et aux SCI
Ces exigences, introduites lors de la campagne 2025, sont désormais des obligations consolidées que tout bailleur professionnel et toute SCI doit intégrer durablement dans sa gestion patrimoniale :
1. Numéro SIREN obligatoire pour les loueurs en meublé Tout propriétaire louant un bien meublé doit désormais déclarer son numéro SIREN, obtenu auprès de l’INSEE. Si le bien est confié à un gestionnaire, la dénomination et le SIREN du gestionnaire doivent également être renseignés. Il faut aussi préciser si le bien est classé meublé de tourisme et si le contrat de gestion interdit ou non toute utilisation personnelle.
2. La déclaration des locataires de résidence secondaire Depuis la loi de finances du 14 février 2025, les occupants non propriétaires d’une résidence secondaire (locataires ou occupants à titre gratuit) doivent déclarer, dans leur déclaration de revenus, l’adresse du bien et l’identité du propriétaire. Un cadre spécifique intitulé « location d’une résidence secondaire » est prévu dans la télédéclaration.
3. Informations renforcées sur les biens vacants Les propriétaires de logements inoccupés doivent désormais préciser le motif de vacance. Cette information détermine l’éventuelle exonération de la taxe sur les logements vacants (TLV) — applicable dans près de 3 700 communes en zone tendue depuis 2024.
Comment remplir la déclaration : la procédure pas à pas
La voie principale : le service GMBI en ligne
La déclaration s’effectue exclusivement en ligne pour la majorité des propriétaires, via le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) accessible sur impots.gouv.fr :
- Connectez-vous à votre espace particulier (ou espace professionnel pour les SCI et entreprises)
- Accédez à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers »
- Vérifiez que l’ensemble des biens détenus apparaît bien dans la liste
- Pour chaque bien ayant subi un changement de situation, mettez à jour les informations d’occupation
- Validez avant la date limite fixée au 1er juillet 2026
Astuce déclarative : depuis 2024, après validation de votre déclaration de revenus en ligne, vous êtes automatiquement redirigé vers l’outil GMBI. Profitez de ce moment pour mettre à jour vos informations d’occupation.
Le formulaire papier pour les non-connectés
Les propriétaires sans accès à Internet ou dans l’impossibilité de télédéclarer peuvent utiliser le formulaire papier n° 1208-OD-SD, disponible :
- En téléchargement sur impots.gouv.fr
- Auprès des centres des finances publiques
- Dans les espaces France Services
Un formulaire distinct doit être complété par logement situé à une adresse différente, puis renvoyé au centre des finances publiques dont chaque bien dépend.
Quand redéclarer et quand s’abstenir
| Situation | Obligation |
|---|---|
| Aucun changement depuis la dernière déclaration | Aucune démarche requise — validation automatique DGFiP |
| Nouveau locataire ou départ d’un occupant | Mise à jour obligatoire avant le 1er juillet 2026 |
| Passage de résidence principale en secondaire (ou inversement) | Mise à jour obligatoire |
| Logement passé vacant en 2025 | Mise à jour obligatoire |
| Achat d’un bien avant le 1er janvier 2026 | Première déclaration obligatoire |
| Vente conclue avant le 1er janvier 2026 | C’est l’acquéreur qui déclare |
| Promesse de vente encore en cours au 1er janvier 2026 | Le vendeur déclare encore |
Les sanctions : ce que risquent vraiment les propriétaires défaillants
L’amende de 150 € par local — désormais pleinement applicable
Le régime de sanctions est prévu à l’article 1770 terdecies du CGI : toute absence de déclaration, omission ou inexactitude expose le propriétaire à une amende forfaitaire de 150 € par local concerné. Après trois ans de tolérance pédagogique (2023, 2024, 2025), cette sanction est désormais pleinement en vigueur en 2026. Elle s’applique :
- Par bien non déclaré
- Par bien déclaré avec des informations erronées ou incomplètes
- Pour chaque dépendance identifiée séparément (parking, cave, garage)
Une SCI détenant deux logements et omettant de déclarer les deux s’expose donc à 300 € d’amende minimum.
Des risques fiscaux qui vont au-delà de l’amende
Le défaut de déclaration peut entraîner des redressements fiscaux automatiques :
- Application indue de la taxe sur les logements vacants sur un bien pourtant occupé
- Surtaxe de résidence secondaire calculée à tort
- Remise en cause de l’exonération de TLV pour vacance involontaire
Ces erreurs génèrent des contentieux longs et coûteux — particulièrement pénalisants pour les SCI familiales ou les détenteurs de patrimoines immobiliers importants.
Le droit à l’erreur : un filet de sécurité à utiliser sans attendre
En cas d’erreur ou d’omission, il est possible de régulariser spontanément via la messagerie sécurisée de l’espace personnel sur impots.gouv.fr. Une régularisation volontaire rapide, avant tout contrôle de l’administration, constitue un élément de bonne foi permettant de solliciter une remise gracieuse de la pénalité.
En cas d’information erronée sur la description physique d’un bien (adresse, surface), la correction ne peut être demandée qu’au service des impôts fonciers, via la messagerie sécurisée — et non directement dans GMBI.
Focus : les obligations spécifiques des SCI et bailleurs professionnels
Les propriétaires gérant leur patrimoine via une SCI ou une structure professionnelle font face à des contraintes particulières que de nombreux articles omettent de préciser :
- La déclaration doit impérativement être réalisée depuis l’espace professionnel (pas l’espace particulier des associés), en utilisant le numéro SIREN de la société.
- L’ouverture de l’espace professionnel n’est pas automatique : prévoir un délai de plusieurs semaines.
- En cas de portefeuille locatif important, la pluralité des statuts d’occupation (meublé, nu, saisonnier, vacant) nécessite une gestion locative centralisée et un suivi rigoureux des dates de changement d’occupants.
- La déclaration relève de la responsabilité du gérant, même si la gestion quotidienne est déléguée à une agence immobilière.
FAQ — Les questions les plus fréquentes
Dois-je redéclarer chaque année ? Non. La déclaration n’est obligatoire qu’en cas de changement de situation par rapport à la dernière déclaration validée, ou si vous n’avez jamais encore déclaré. Si rien n’a changé, aucune démarche n’est requise.
Que se passe-t-il si j’ai vendu un bien en cours d’année ? L’obligation de déclaration incombe au propriétaire au 1er janvier de l’année en cours. Si la vente a été conclue avant le 1er janvier, c’est l’acquéreur qui déclare. Si elle est intervenue après, le vendeur reste responsable pour l’année en question.
Mon bien est en indivision : qui déclare ? La déclaration d’un seul coindivisaire suffit. Il n’est pas nécessaire que chaque indivisaire remplisse une déclaration distincte pour le même bien.
Je suis nu-propriétaire : suis-je concerné ? Non. Dans le cadre d’un démembrement, c’est l’usufruitier qui est tenu de déclarer. Le nu-propriétaire sera soumis à l’obligation uniquement lorsque la pleine propriété sera reconstituée.
Mon locataire a changé en septembre 2025 : dois-je le déclarer avant le 1er juillet 2026 ? Oui. La campagne 2026 prend en compte tous les changements survenus entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026. Un changement de locataire intervenu en septembre 2025 doit donc être signalé.
La déclaration du loyer est-elle obligatoire ? Non. En 2025, la déclaration du loyer mensuel via le service GMBI reste facultative. Cette mesure, destinée à réviser les valeurs locatives cadastrales en vue du calcul des impôts locaux à partir de 2028, n’est pas encore rendue obligatoire.